Журнал «Де Юре»: Выпуск №8 / Дата: 1.12.06

Подскажите, пожалуйста, какие имущественные права имеют члены собственника жилища на жилое помещение?
Статьи 21-22 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» дают понятие членов семьи собственника жилища и их прав:
«Членами семьи собственника жилища признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, могут быть признаны членами семьи собственника только по взаимному согласию.

Членами семьи собственника жилища могут быть признаны в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство не менее пяти лет. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи собственника, если они постоянно проживают с собственником.»

Вселенные собственником в принадлежащее ему жилище члены его семьи вправе наравне с ним пользоваться жилищем, если при их вселении не было оговорено иное. Они вправе вселять в предоставленное им собственником жилище своих несовершеннолетних детей. Вселение других членов семьи допускается только с согласия собственника.

В случае прекращения семейных отношений с собственником бывшие члены семьи могут пользоваться жилищем на правах нанимателя без указания срока найма, если иное не предусмотрено письменным соглашением с собственником жилища. При этом бывшие члены обязаны принимать участие в расходах по содержанию жилища и оплате коммунальных услуг.

Члены семьи собственника жилища могут требовать устранения нарушения их прав на пользование жилищем от любых лиц, включая собственника, со стороны которых исходят указанные нарушения.

Совершеннолетние члены (бывшие члены) семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования ими жилым помещением.»

А если собственник решил продать квартиру, то какие права имеют члены семьи?

В статье 33 Закона Республики Казахстан от 17.12.1998 года № 321-I «О браке и семье» предусмотрены вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов, в том числе предусмотрено:

«3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и(или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, нотариально удостоверенное согласие которого на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.»

В соответствии со ст.16 Закона Республики Казахстан от 16.04.1997 г. № 94-I «О жилищных отношениях» жилое помещение может принадлежать нескольким лицам, в том числе членам семьи:

«1.На праве общей долевой собственности на жилище в случае совместного строительства, приобретения жилого дома посредством гражданско-правовых сделок или в наследство и в других случаях, не противоречащих законодательству;

2.На праве общей собственности на приватизированное жилище;

3. На праве общей собственности супругов.»

В таком случае при продаже или ином отчуждении жилья должно быть нотариально заверенное согласие каждого члена семьи.

Таким образом, ?исьменное согласие супруга необходимо во всех случаях отчуждения жилья. Согласие других членов семьи нужно лишь тогда, когда они указаны в правоустанавливающих документах как совладельцы.

Каков порядок исключения участника из товарищества с ограниченной ответственностью?

Участник товарищества с ограниченной ответственностью имеет долю в уставном капитале и соответственно долю в стоимости имущества товарищества (доля в имуществе), которая пропорциональна его вкладу в уставный капитал, если иное не предусмотрено учредительными документами товарищества. Поэтому участника невозможно просто исключить из товарищества путем голосования. Для этого он должен добровольно произвести отчуждение своей доли в уставном капитале другому участнику или участникам товарищества, соблюдая их преимущественное право на покупку, либо, в случае их отказа от приобретения доли, произвести отчуждение своей доли другим лицам.

Если же участник не желает отчуждать свою долю, но другие участники настаивают на этом, то необходимо руководствоваться правилами ст.34 Закона Республики Казахстан от 22.04.1998 года № 220-1 «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью», предусматривающей случаи принудительного выкупа доли у участника товарищества с ограниченной ответственностью:

«1. При причинении участником товарищества с ограниченной ответственностью вреда товариществу или его участникам, они вправе требовать от причинителя возмещения вреда.

2. При причинении существенного вреда товарищество с ограниченной ответственностью, помимо требования о возмещении вреда и постановки вопроса о принудительном выкупе товариществом доли виновного участника, причинившего вред, вправе также требовать выбытия его из числа участников.

3. Принудительный выкуп доли производится в судебном порядке.»

После того, как будет произведен принудительный выкуп доли, действует правило ст.28 Закона Республики Казахстан от 22.04.1998 г. № 220-1, согласно которому «2. Утрата права на долю по любым основаниям влечет выбытие участника из товарищества с ограниченной ответственностью.»

Предусмотрено ли ограничение дееспособности юридического лица при введении процедуры наблюдения при банкротстве?

Закон Республики Казахстан от 21.01.1997 года № 67-I «О банкротстве» не предусматривает понятие «Ограничение дееспособности юридического лица». Такого понятия нет и в Гражданском кодексе Республики Казахстан. Речь может идти об обязанностях должника, в частности, об обязанности согласовывать свои действия, что предусмотрено в ст.41-7 Закона «О банкротстве»:

«Должник обязан:

2) по требованию администратора внешнего наблюдения:

предоставлять информацию о финансово-хозяйственной и организационной деятельности, касающуюся сделок, совершенных до введения внешнего наблюдения, по отчуждению основных средств, передаче имущества в залог или аренду, а также других сделок стоимостью десять и более процентов от общего размера стоимости активов должника;

принимать меры по расторжению сделок по отчуждению имущества, ухудшивших финансовое положение должника;

3) согласовывать с администратором внешнего наблюдения увеличение расходов, изменение в собственном капитале согласно стандартам бухгалтерского учета, проведение реорганизации, совершение сделок по отчуждению основных средств, передаче имущества в залог или аренду, а также сделок по приобретению или отчуждению имущества стоимостью десять и более процентов от общего размера стоимости активов должника.»

Не могли бы объяснить, в чем заключаются особенности договора лизинга?

Договор лизинга предусмотрен в статьях 565-572 Гражданского Кодекса Республики Казахстан:

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у продавца и предоставить лизингополучателю это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей за плату.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Предметом лизинга могут быть здания, сооружения, машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, земельные участки и любые другие непотребляемые вещи.

Предметом лизинга не могут быть ценные бумаги и природные ресурсы.

В договоре лизинга, помимо условий, указанных в статье 542 Кодекса, должны содержаться следующие условия:

1) наименование продавца имущества;

2) условия и срок передачи имущества лизингополучателю;

3) размер и периодичность платежей;

4) срок договора;

5) условия перехода имущества в собственность лизингополучателя, если такой переход предусмотрен договором.

В соответствии с Законом Республики Казахстан от 5 июля 2000 года № 78-II «О финансовом лизинге» рассматривается «финансовый лизинг (далее — лизинг) — вид инвестиционной деятельности, при которой лизингодатель обязуется передать приобретенный в собственность у продавца и обусловленный договором лизинга предмет лизинга лизингополучателю за определенную плату и на определенных условиях во временное владение и пользование на срок не менее трех лет для предпринимательских целей. При этом передача предмета лизинга по договору лизинга должна отвечать одному или нескольким из следующих условий:

1) передача предмета лизинга в собственность лизингополучателю и (или) предоставление права лизингополучателю на приобретение предмета лизинга по фиксированной цене определены договором лизинга;

2) срок лизинга превышает 75 процентов срока полезной службы предмета лизинга;

3) текущая (дисконтированная) стоимость лизинговых платежей за весь срок лизинга превышает 90 процентов стоимости передаваемого предмета лизинга»

Для защиты своих прав, касающихся недвижимого имущества, лицо может обратиться с иском в суд. Какие же вопросы могут указываться в иске?

В главе 15 Гражданского Кодекса рассмотрены вопросы защиты права собственности и иных вещных прав. Так, собственник вправе требовать признания права собственности. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лиц, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. В соответствии со ст.263 ГК, истребуя имущество на основании статей 260, 261 Кодекса, собственник вправе также требовать возвращения или возмещения доходов, которые были извлечены или должны были быть извлечены за время владения его имуществом другим лицом.

В соответствии со ст.264 ГК собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст.265ГК «права, предусмотренные статьями 259-264 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имущество на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного землепользования либо по иному основанию, предусмотренными законодательными актами или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника».

В соответствии со ст.266-267 ГК предусматривается возможность защиты интересов собственника от неправомерных действий госорганов.

Разъясните, пожалуйста, что понимается под исками о правах на недвижимое имущество

Ответ начнем с выяснения вопроса- что понимается под словами «недвижимое имущество». В ст.117 Гражданского Кодекса Республики Казахстан указано:

«1.К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.»

Для защиты своих прав, касающихся недвижимого имущества, лицо может обратиться с иском в суд. Какие же вопросы могут указываться в иске?

В главе 15 Гражданского Кодекса рассмотрены вопросы защиты права собственности и иных вещных прав. Так, собственник вправе требовать признания права собственности. Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. В соответствии со ст.263 ГК, истребуя имущество на основании статей 260, 261 Кодекса, собственник вправе также требовать возвращения или возмещения доходов, которые были извлечены или должны были быть извлечены за время владения его имуществом другим лицом.

В соответствии со ст.264 ГК собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 265 ГК «права, предусмотренные статьями 259 — 264 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, постоянного землепользования либо по иному основанию, предусмотренному законодательными актами или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.»

В ст.266-267 ГК предусматривается возможность защиты интересов собственника от неправомерных действий госорганов.