Журнал «Де Юре»: Выпуск №9 / Дата: 1.09.08

О рисках при выдаче доверенностей
Согласно статье 167 Общей части Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее- ГК) «доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному).»
Говоря о рисках покупки недвижимости по доверенности нужно иметь ввиду риски при выдаче любых доверенностей.
Выдавая поверенному доверенность на покупку недвижимости, гражданина тем самым становится доверителем, а их отношения фактически составляют предмет договора поручения, хотя такой договор мог и не заключаться как отдельный документ.

По общему правилу, согласно статье 152 ГК в письменной форме должны совершаться сделки:

1) осуществляемые в процессе предпринимательской деятельности, кроме сделок, исполняемых при самом их совершении, если для отдельных видов сделок иное специально не предусмотрено законодательством или не вытекает из обычаев делового оборота;

2) на сумму свыше ста расчетных показателей, за исключением сделок, исполняемых при самом их совершении;

3) в иных случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.

В статье 153 ГК указано, что «несоблюдение простой письменной формы сделки, не влечет ее недействительности, но лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение, содержание или исполнение свидетельскими показаниями.

Стороны, однако, вправе подтверждать совершение, содержание или исполнение сделки письменными или иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами.»

Поэтому в случае выдачи доверенности, а в сделках с недвижимостью она заверяется нотариально, данная доверенность и будет письменным доказательством заключения договора поручения.

И в случае, если возникнет сомнение в правильности действий поверенного, можно обратиться к статьям 846-854 Особенной части ГК, регулирующей договор поручения.

Итак, согласно статье 846 ГК «по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. По сделке, совершенной поверенным, права и обязанности возникают непосредственно у доверителя. Договор поручения заключается в письменной форме.»

Далее, в ГК предусматриваются порядок и условия выполнения договора поручения сторонами.

Так, поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть конкретными, правомерными и осуществимыми.

Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил своевременно ответа на свой запрос. В этом случае поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Соглашением сторон коммерческий представитель может быть освобожден от исполнения указанной обязанности.

Поверенный обязан:

1) лично исполнять данное ему поручение;

2) сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

3) передать доверителю без промедления все полученное по совершенной сделке;

4) по исполнении поручения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по характеру поручения.

Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:

1) обеспечить поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;

2) возместить поверенному понесенные расходы, которые были необходимы для исполнения поручения.

Доверитель обязан принять без промедления все исполненное поверенным в соответствии с договором.

Доверитель обязан по исполнении поручения уплатить поверенному вознаграждение в соответствии с правилами статьи 850 ГК, если это предусмотрено законодательными актами или договором.

Поверенный вправе передать исполнение поручения другому лицу (заместителю), если это предусмотрено договором, либо если поверенный вынужден к этому обстоятельствами в целях охраны интересов доверителя.

Поверенный, передоверивший исполнение другому лицу, обязан немедленно уведомить об этом доверителя. Доверитель вправе отвести заместителя, избранного поверенным, кроме случаев, когда такой заместитель был поименован в договоре.

Если заместитель поверенного поименован в договоре, поверенный не отвечает за ведение дел его заместителем.

Если ведение дел заместителем предусмотрено в договоре, но заместитель в нем не поименован, поверенный не отвечает за виновные действия своего заместителя.

Если ведение дел заместителем поверенного в договоре не предусмотрено, поверенный отвечает за любые действия своего заместителя.

Если договор поручения прекращен до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения издержки, а когда поверенному причиталось вознаграждение, также уплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе. Это правило не применяется к исполнению поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.

Отмена доверителем поручения не является основанием для возмещения убытков, причиненных поверенному прекращением договора, за исключением случаев прекращения договора с поверенным, действующим в качестве предпринимателя.

Отказ поверенного от исполнения поручения доверителя не является основанием для возмещения убытков, причиненных доверителю прекращением договора, за исключением случаев отказа поверенного в условиях, когда доверитель лишен возможности иначе обеспечить свои интересы, а также случаев прекращения договора поверенным, действующим в качестве предпринимателя.

В случае смерти поверенного его наследники или иные лица, на которых возложено обеспечение сохранности наследственного имущества, обязаны известить доверителя о прекращении договора поручения и принять меры, необходимые для охраны имущества доверителя, в частности, сохранить вещи, а также документы доверителя, и затем передать их ему.

Такая же обязанность лежит на ликвидаторе юридического лица, являющегося поверенным.

При реорганизации юридического лица, действующего в качестве представителя, доверитель должен быть незамедлительно уведомлен об этом в соответствии со статьей 48 ГК. В указанном случае права и обязанности такого юридического лица переходят к его правопреемнику, если доверитель в разумный срок не сообщит о своем отказе от договора.